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    炒房客的老家,房价刹不住了!

    发布日期:2022-07-21 20:07    点击次数:196

    顶着 38 度大太阳,自驾 11 天,跑完 5 箱油,暴走浙江省。

    这篇市场稿,是我以晒秃噜皮的代价换回的,望支持,感激不尽。

    1

    全国最好的市场,在长三角和珠三角。

    两者相比,长三角的各个城市,新一线、二线、三线都更为均衡。

    长三角市场,在全国楼市大盘中到底有多重要?

    2021 年全国商品住宅新房销售量 15.65 亿㎡,而长三角 41 城销售总量达 3.47 亿㎡,占比全国 22.2%。

    浙江市场,在长三角楼市大盘中又处于什么位置?

    一看市场容量——

    近五年来,浙江主要城市房地产的市场交易容量:

    第一档位:年均交易量 1400 万方左右,杭州和宁波,不相上下;

    第二档位:年均交易量 800-1000 万方,嘉兴、温州、绍兴 ;

    第三档位:年均交易量 500-800,湖州、台州、金华;

    第一档位:年均交易量 300 万方以内,丽水、衢州、舟山;

    二看价格——

    浙江房价整体趋于扁平化,头部城市杭州均价 3-5 万;宁波和温州、绍兴主城均价 2.5-4 万,金华 2-3 万。

    宁波、绍兴、金华房价都比较扁平化;温州的价差拉的贼大。

    2

    在浙江省,有一个奇葩城市——温州。

    梳理一遍,从杭州、宁波、无锡,甚至绍兴、金华等,这些城市历数近些年,房地产市场发展的都还不错,房价整体都在稳步上升,无论是成交量、增量都比较稳定,典型浙江市场。

    但温州完全不一样,温州的房价是过山车式的跌宕、失控性疯涨、刺激、骤冷、猛跌,刹不住车!

    温州,全城都在降价,限跌令也刹不住车。

    全城房价下沉 10-15% ——

    1、除鹿城区热门项目外,其他区域价格都在降;

    2、全城毛坯备案价限跌 10%;

    毛坯 9 折 + 装修,还卖不动?送 20 万车位,送 20-30 万油卡。

    3

    先说答案。

    整个温州的发展重点方向,只有一个准则——滨江。

    最值钱、最有价值地方,就是黄金滨江带,尤其是鹿城区滨江带。

    各个区域按照价值划分如下:

    鹿城 > 龙湾 > 瓯江北 > 瓯海 > 洞头瓯江口;洞头岛没价值。

    因为温州滨海资源优势不大,海景资源优势也不大,跨海大桥放眼望去根本看不到水,全是泥滩,所以洞头岛根本没价值。

    来,逐一分区域来看。

    鹿城区:最核心、最贵的区域,凉到惨兮兮。

    鹿城去年之前成交量最多,现阶段青黄不接,在售不多,面积大,但卖的并不好;

    铁建未来世界,鹿城区省级重点项目,均价 3.43 万,去年的销冠,如今很少人去看;

    滨江中梁鹿城壹号,鹿城核心位置 + 温州一档学区,均价 4.45 万,准现房了还没卖完;

    瓯江北:最惨片区,房价腰斩,套牢一批开发商。

    这其实并不算温州,行政划分是永嘉县,跟温州市鹿城区一江之隔,与瓯江对望,非常近;滨江界面非常好,主城较破;聚集了大量传统产业,奥康,红蜻蜓,报喜鸟产业,以及阀门、汽零部件等都在这里。

    临江片区,3 万 5 降到 2 万!

    之前最贵卖到 3 万 5,现在位置最好的德信新希望江屿云庄,前排阚江楼栋从最贵的 3 万 + 降到 2 万 8;后排降到最低 1 万 8,同一个项目差价 1 万!

    主城,卖一套赔一套!

    不临江的主城,融创凯迪博学园,楼面价 1 万 5,现在毛坯 2 万都卖不掉,铁赔!

    瓯海区:钱和资源狂砸政府片区。

    瓯海 2 个重点方向:

    1、临鹿城:外溢,纯蹭;

    2、南部新区:

    南部区政府板块,以及再往南的瓯海新区,现在已经进入快速兑现期,片区大量的刚交房、在交房、即将交房项目,CBD、奥体中心、银泰、学校也都已经兑现,唯一缺点就是离主城比较远。

    龙湾区:最有出息的富春、科技城,打折也卖不动了!

    富春:与鹿城区挨着,离市府几公里,楼盘比较多,竞争压力大;

    科技城:高新科技产业园,北斗 / 大唐 5G/ 国科大产业园,滨江;

    永中:原永中镇,现房,北面临山,百年老街,破、差;

    航空港:工业园,经开区,太古可乐 / 模具 / 阀门 / 汽车零部件 / 服装等。住宅项目不多,地也不多,购买力有限,没价值。

    富春原本是最有出息的,但过去价格透支太严重,现在 9 折也卖不动。

    比如祥生城建九玥府,备案价 9 折,11 层小高均价 3 万,17 层小高均价 2 万 7。

    还不买?不能降价了啊,限跌拉满了啊!

    直接送车位,送油卡,买房即送 28 万油卡,然后再 93 折回收,返 26 万;一套房子车位 + 油卡又省 45 万。

    但它,依然卖不动。

    洞头区:疯狂的投资客,正在横扫瓯江口。

    洞头区包括两部分 ,一部分是瓯江口,另一部分是洞头列岛;洞头岛完全没价值。

    瓯江口其实绝大部分都是人工填出来的,三面环水,刚好处于瓯江入海口。

    因为瓯江口现在还在开发初期,城建界面都已经做好了,非常漂亮,温州下一个产业园区,已经落地了唯品会、阿里云,电商基地;也引入了外国语小学和中学,道尔顿中小学,诚意满满。

    现在整个温州炒房团最喜欢买的就是瓯江口,现在均价 1 万 5-2 万,最便宜的卖到 9XXX,和主城动辄 2/3 万的房价相比,非常便宜了。

    4

    看完浙江市场,和北方反差感真大。

    1、价格完全公开化、透明化;

    如果在北方大多数城市看房,你最多只能从置业顾问那里算两个楼层的表单价,真正要买了还能抠搜出一两个点的优惠,看人下菜。

    但在浙江的宁波、温州、绍兴、金华等这些地方看房,所有房源价目表是直接公开展示在售楼部的,公示价就是成交价,人人平等,诚不我欺。

    2、封顶后按揭,烂尾项目几乎没有。

    在浙江,所有城市和项目,网签只用交 20%、30% 首付,等到楼栋结顶后,才开始按揭还贷。

    这意味着什么呢?

    开发商卖完房最多只能拿到 20% 房款,然后开始埋头建房,等到主体封顶后才能拿到银行的 80% 贷款。

    所以,基本不会出现 " 房子烂尾、买房人还要还月供 " 的苦逼事儿。

    但在北方绝大多数城市,一旦房子卖出去了,开发商立马拿到 100% 房款,至于监管资金,不说都懂。

    3、令人反感、又不得不接受的装修包。

    这一点,还真不如北方体验感好,因为北方大多数城市的房价目前还卖不到限价,装修包现象也只出现在豪宅片区。

    但在浙江,几乎所有城市都限价,严格限价,成品房交付,开发商要赚钱,就只能往装修包上下功夫。

    1000 基装、2000 简装、3000 升级装 …… 有些热门项目,房价 2 万多,装修包能高达 5000,一套百平房子单装修就要 50 万!

    更扎心的是,5 千装修包效果只有 2500;2 千装修包效果只有 800 块。

    1 千装修标准呢?直接差哭你,人也坦诚 " 这简装是不能用的哦,都要敲掉重装一遍!"

    这真是,吃饭吃到苍蝇还难受~